Building the country is the ultimate answer to our enemies בניין הארץ הוא התשובה האולטימטיבית לאויבינו

Givati Law

ערוץ 7

Yair Givati, Esq. is featured in this article.

מלחמת חרבות ברזל משפיעה השפעה ניכרת גם על ענף הנדל”ן בישראל. אומנם בשטח הורגשה ירידה חדה בשיעור המכירות, וקצב הבנייה הואט מאוד, אבל הקבלנים, שחוו טלטלות בשנים האחרונות, מתעקשים להישאר אופטימיים וטוענים כי זה רק עניין של זמן עד שהשוק יתאושש ותחול עלייה בביקוש ואף במחירים

 

מלחמת חרבות ברזל פרצה לחיינו בסערה לפני כארבעה חודשים וטלטלה את מדינת ישראל באופן חסר תקדים מאז הקמתה. קרוב ל־300 אלף חיילי מילואים גויסו מיד עם פרוץ המלחמה. שיעור הגיוס, הגבוה ביותר בתולדות מדינת ישראל, השפיע ישירות על המשק הישראלי. אחד הענפים שעבר משבר ניכר במיוחד עם תחילת המלחמה הוא ענף הנדל”ן: מלחמת חרבות ברזל החריפה את האתגרים שניצבו בפני ענף הנדל”ן עוד לפניה. חלק מהרשויות החליטו לסגור את אתרי הבנייה מתוך דאגה לביטחון תושבי העיר, אחרות דרשו שמירה קפדנית, אך השומרים הפוטנציאלים היו מגויסים למלחמה. ואולם הבעיה העיקרית הייתה אובדן כושר הייצור בעקבות מחסור אדיר בפועלי בניין פלשתינים, אנשי מקצוע מגויסים, ואף חלק מהפועלים הזרים ממדינות אחרות שעזבו את הארץ.

צניחה במכירות הדירות

“באופן טבעי שוק המכירות חווה האטה”, מתאר עורך הדין שלום וסרטיל, יושב ראש חברת ציפחה אינטרנשיונל, הבונה בין השאר את פרויקט שכונת ‘כרמי הנדיב’ בקריית מלאכי, עם חברת רוטשטיין. “על מנת לרכוש דירה יש צורך גם באווירה מתאימה, וכמובן בעת הזאת, כאשר כולם עסוקים במלחמה, אין פניות בכל המובנים לרכוש דירה. אולי זה מדאיג תזרימית כמה גופים, תלוי במצב שלהם, אבל בסופו של דבר – הכול בנוי על היצע וביקוש. הביקוש נשאר סולידי, ובהיעדר רכישות אף גדל. הצורך בדירות קיים ובגדול, אלא שבאופן זמני אין לרוכשים רצון לקבל החלטות לטווח ארוך בעת ערפל המלחמה. בבוא העת הביקוש המצטבר יבוא לידי ביטוי, כי דירות הן מוצר הכרחי ולא מותרות”.

לדבריו, בימים של חוסר ודאות ומלחמה בפרט, אנשים לא אוהבים להחליט החלטות מרחיקות לכת. “בסופו של דבר, ה־עסקה של האדם הממוצע בחייו היא רכישת דירה. זאת אחת העסקאות החשובות ביותר שהוא יבצע במהלך חייו. לכן מטבע הדברים יש האטה מסוימת במכירות בעת מלחמה וחוסר ודאות, אך הן עוד ישובו לקדמותן, ובגדול. אנחנו עוד לא יודעים כמה זמן זה ייקח, כי המצב בצפון עדיין לוט בערפל. זה בהחלט יכול לקחת עוד כמה חודשים. שנת תשפ”ד תהיה שנה רגועה מבחינת מכירות, אבל יש המון אנשים שיושבים על הגדר וממתינים. הם צריכים את הדירות, וככל הנראה ירכשו אותן, אם לא השנה אז בשנה הבאה”.

התחלות בנייה חדשות הן האתגר הגדול של ענף הנדל”ן בשעת מלחמה. “אני לא רואה שההיצע גדל”, אומר וסרטיל. “ההיצע קטן, מכרזים רבים חוזרים ריקם באין דורש בגלל המצב, אך בסופו של דבר, הביקוש יתפרץ ברגע תוך עליית מחירים, או לכל הפחות יחזור לקדמותו”.

כאמור, אחד האתגרים בענף הנדל”ן הוא המחסור הרב בפועלים באתרי הבנייה. “המלחמה היא הדבר השלישי שמכביד על ענף הנדל”ן בשנים האחרונות”, הוא מבקש להזכיר. “הדבר הראשון היה מגפת הקורונה. אחרי הקורונה, הגיעה ההחלטה על העלאת הריביות, ורבים מהיזמים והקבלנים מצאו עצמם עם הוצאות מימון מטורפות, בלי כל הכנה מראש. ואחרי העלאת הריביות ועוד בטרם שזו האחרונה הסתיימה, פרצה המלחמה. פעם, בשנותיה הראשונות של המדינה, עובדי הבניין היו דוברי יידיש… אך כיום יש צורך או ב’בני דודים’ מאיו”ש או בעובדים זרים. למזלנו, אנחנו כבר מקדמת דנא ממעטים לבנות עם ‘בני דודינו’ בשל כמה סיבות: סיום ימי עבודה בשעה מוקדמת, חבלות, צורך בשמירה, סגרים ועוד, ולכן אנחנו משתדלים להעסיק גם פועלים סינים ומלדיביים וכדומה. לכן ברוך ה’ נפגענו מעט”.

פרמטר נוסף, מציין וסרטיל, הוא השלב בבנייה שבו תפסה המלחמה את הקבלנים והיזמים. “משנה מאוד אם הקבלן נמצא בתחילת הבנייה בשלביה הראשונים, או לקראת סיום הבנייה ושלב המסירה. יש מקומות שבהם קבלנים היו באמצע הבנייה כשהיא נעצרה בשל המלחמה, ושילוב העצירה עם גנרל החורף גרם לנזקים חמורים. במקרה אחר, בפרויקט בירושלים, אף שהוא אחרי סיום, לא ניתן לבצע תיקוני בדק כפי שהחוק מחייב, כי העובדים מיהודה ושומרון אינם רשאים להגיע. הקבלן שלי אומר שיש לו שתי בעיות: המהנדסים שלו מגויסים לעזה או לצפון, והעובדים ‘בני הדודים’ לא רשאים להגיע. ומי שכבר יכול להגיע, מנצל את המצב ומשליש את שכרו. אצל רבים פרויקטים של תמ”א 38 או פינוי־בינוי נעצרו, ועל הקבלן לשאת בהוצאות בלתי צפויות של חודשי שכירות לדיירים, מעבר לנזקים אחרים”.

“עיסוק בבנייה זה עיסוק בסדר זרעים”, טוען וסרטיל. “סדר זרעים זה אמונה. כך אומר ריש לקיש במסכת שבת על הפסוק ‘והיה אמונת עתיך’. אתה זורע, אבל אתה אף פעם לא יודע מתי תקצור, כמה תקצור ובאיזו איכות תהיה הסחורה. כך גם בענף הבנייה. יש קורונה, יש עליית ריביות, יש מלחמה. בשל כך, אינך יכול לצפות נכונה כמה זמן יעבור מיום רכישת הקרקע ועד אכלוס הדיירים. למרות זאת, האתגר העיקרי לעניות דעתי הוא הבירוקרטיה. אנחנו נוהגים לומר שהבנייה בפועל לוקחת רק בין 10 ל־20 אחוז בלבד מהזמן, היתר זה הזמן שלוקחת הבירוקרטיה מול הרשויות השונות, ההולכות ומכבידות משנה לשנה. תב”ע, היתרי בנייה וכדומה. הבנייה בפועל היא הדבר הקל ביותר בכל המהלך מאז רכישת קרקע, וצריך להקל ולפשט תהליכים”.

לשיטתו, גם הבאת פועלים זרים רבים ארצה הייתה צריכה להתבצע הרבה יותר מהר ממה שקורה בפועל. ושוב הבירוקרטיה מנצחת. “זה היה צריך לקרות הרבה יותר מהר, וזה גם מה שיעניק מענה לענף הבנייה כדי שבעזרת השם ישוב לקדמותו, בלי הצורך להיזקק לעובדי איו”ש. דרך נוספת להגדיל את המכירות היא בשיווק לחו”ל, וברוך ה’ אנחנו נוחלים הצלחה יפה בהבאת יותר ממאה וחמישים משפחות, עולים ומשקיעים מארצות הברית, הן לצורך מגורים והן לצורך השקעה”.

“ברוך ה’ אנחנו עומדים בהן, וכל הדירות תימסרנה במועדן. התשובה לכל אויבינו מבית ומחוץ היא הבנייה. מאז פרעות לוד ועכו, נכנסנו לשלושה פרויקטים חשובים בלוד עם חברת רוטשטיין, מתוך מגמה חשובה לעבות את הציבור הדתי בעיר”.

רוכשים בית בארץ הקודש

לצד ההאטה ברכישות הנדל”ן בשוק הישראלי, צומח לאיטו קהל יעד חדש בענף. יהודים מחו”ל, תושבי התפוצות בכלל ואמריקה הצפונית בפרט, בוחרים לרכוש נכס בארץ. התופעה, שהולכת וצוברת תאוצה בשנים האחרונות, התעצמה שבעתיים מאז תחילת המלחמה. “ההאטה מצד רוכשים ישראלים התחילה עוד לפני המלחמה, בגלל העלייה של הריביות. מאז פרוץ המלחמה הרבה אנשים גויסו למילואים, ופתאום כבר לא נמצאים עם ראש לרכישת בית. זאת לצד קיפאון במחירים”, מאבחן עורך הדין יאיר גבעתי, שמלווה קבוצות רוכשים מחו”ל בפרויקט ‘כרמי הנדיב’.

“בד בבד חלה התעוררות בקרב תושבי חוץ. מכיוון שהריביות בארץ הן עדיין בגובה 3-2.5 אחוזים, המחירים בארץ עדיין יותר זולים מאשר בארצות הברית”, הוא מסביר את פשר התופעה. “בנוסף לכך הדולר התחזק לעומת השקל, וגרם גם הוא לתושבי חוץ להתעניין יותר ברכישות בארץ. אומנם השבועות הראשונים של המלחמה היו שקטים יחסית, אבל בתוך זמן קצר הם חזרו להתעניין ברכישת דירה בארץ, בהיקפים גדולים יותר מאשר קודם לכן. תרמה לכך גם האנטישמיות שהרימה את הראש בכל העולם בעקבות המלחמה”.

בעצם יש כוח קנייה זר שנכנס לשוק. זה משפיע על עליית המחירים?

“אומנם הישראלים קונים פחות כרגע, אבל בינתיים המחירים לא עולים. הציפייה של רוב העוסקים בתחום היא שבסוף המלחמה תהיה עליית מחירים דרמטית. זה לא משפיע על תושבי חו”ל. הרצון שלהם כאמור הוא בעיקר שיהיה להם מקום בטוח בישראל, וכמובן מטעמי ציונות הם שמחים להשתלב בשכונה ציונית־דתית כמו כרמי הנדיב. יש תופעה של אנשים מחו”ל שמחפשים דירות יד שנייה בגלל חוסר הוודאות מבחינת ביצוע העבודות במלחמה. מדהים לראות שדווקא בפרויקט כרמי הנדיב הבנייה ממשיכה, ולא מצפים לשום עיכוב במסירות. מרוב הביקוש, אין שם כרגע דירות חדשות במלאי”.

מה יגרום לשוק הנדל”ן להתאושש?

“כרגע כבר נראים הניצנים הראשונים לירידה של הריביות, מה שיתחיל להחזיר את הישראלים לשוק”, הוא מבשר. “גם הפועלים לאט לאט יחזרו לענף הבנייה. מדינת ישראל עוסקת בחודשים האחרונים בהבאת פועלים זרים מסרי לנקה וממדינות נוספות, שיקלו על המחסור בידיים עובדות בענף. בסוף המלחמה אני מעריך שהמחירים רק יעלו, ודי מהר”.

אליבא דעורך הדין גבעתי, כל עוד המחירים אינם עולים, זה הזמן לרכוש דירה. “בניגוד למקומות אחרים בעולם, שבהם יש נפילות מחירים, בישראל המחירים פשוט נעצרים. הם אף פעם לא יורדים, רק מפסיקים לעלות. באף סטטיסטיקה של עשרות שנים, אין ירידה של המחירים בנדל”ן. זה תלוי בשיעור הביקוש. יש חסך של עשרות אלפי בתים בשנה. בסיום המלחמה, הצפי הוא שהרכישות יפרצו די מהר”, הוא מסכם.

Yair Givati, Esq. was interviewed for this article. See the full article here: https://www.inn.co.il/news/629611

You Might Also Like

Close Menu